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杨副主任与吴教授和刘教授三位一齐追问,白手也不隐瞒,说出了当初自己的具体分析。
“我先说发展趋势。按照二零零五年的房地产投资总额增长率,以每年増长百分之十计算,再刨去物价上涨因素。到二零二零年,年房地产投资总额,将高达二十五万亿元。很显然,这个很难达到,因为如果加上房地产行业的上游产业和下游产业,至少要占的百分之四十。”
“也就是说,这是不可能的。换句话讲,每年的房地产投资增长率,应该是逐步下降,并降到百分之五以下。否则的话,房子太多了,多得没人住了,多得全国人民平均拥有两套以上房子。就拿现在也就是二零一五年来说,就全国房子的总数量,哪怕城市化达到百分之七十,也已经够住的了。”
“我们现在有很多问题。比方说保障房建设,各地不积极,欠帐很多。比方说土地财政,为了保持地方财政收入,必须高价出让土地,房价就难以稳定。比方说资本贪婪,现在的房企,融资的杠杆已提升到平均六倍以上。比方说居民负债率,已经高到应该刹车的地步”
“我再说说宏观调控。房价的上涨速度,已连续多年高出居民收入的速度。所以有必要打压房价,这是这几年宏观调控的基调。非常遗憾,每一次打压以后,都会是报复性上涨。这不是不能宏观调控,而是宏观调控不够到位,不够有力,或不够精准。也就是说,咱们的宏观调控缺少顶层设计。”
“还有就是社会需求。我说的社会需求,指的是房地产市场的购买力。购买力不是无穷的,而是有限的。达到一定高度后,往下走是肯定的。房子越造越多,买房的人越来越少,这就是房地产行业的发展趋势。有人说,中国的城市化率,远远没有达到西方发达国家的城市化水平,这个纯属扯蛋。”
“动不动就与西方发达国家比较,是海归派的说法,其实是在耍流氓。人家人均几万美元,咱们只有人家的几分之一,这怎么比较?人家的城市化,经过几百年的积累,才达到现在的百分之七八十。咱们改革开放还不到四十年,怎么可能达到人家的城市化程度。”
“综上所述,简单的讲,就是房子太多了,购买力却下降了,整个房地产行业必定是逐步下行。在这种情况下,国家必定要进行顶层设计。我不知道国家会如何进行顶层设计,但有一点可以肯定,那就是一定会给房地产行业降温。所以在赌局开始的五年前,我判断十年左右,房地产行业见顶并进行调整,并逐步下行,直到停在它合适的位置上。”
白手一口气说完。
杨副主任说道:“老白,说得深刻啊。”
“老杨,你记住了,我现在要说的话,才是最深刻的。接下来的一轮调控,也就是去库存,将是房地产行业站在顶峰上的最后一次狂欢。”
吴刘二老频频点头。
刘教授说道:“小白说的是对的。我对房地产行业不太了解,我只关注这个行业的一个数据,就是头部房企的利润率。我惊奇的发现,它们的利润率在不断的下降。这就充分的证明,这个行业确实到达了顶峰,或即将抵达顶峰。”
吴教授也说道:“我也只关注其中的一个数据,就是百家头部企业的负债率。我做过精确统计,百家头部企业的负债率,已经达到了百分之六十五左右。这太危险了,如果再狂欢一次,达到百分之七十及百分之七十以上,那就要给这个行业亮红灯了。”
三个裁判,都希望白手赢得赌局,也相信白手能赢得赌局。
白手自己就更不用说了。
白手心知肚明,看看现在,展望五年之后的市场,他能看到那种水满四溢的局面。
房地产行业逐渐的资本化和金融化,可以想见其坠落程度,未来难说美好。
酒未足,饭已饱。
白手送杨吴刘三位出门下楼。
在饭店门口,白手叫了一辆出租车,给司机三百块,吩咐他把杨吴刘三位一一送到家门口。
白手不能开车,他把车钥匙交给门口的男服务员,吩咐他把车开到地下车库去,自己准备打的回家。
蒋长风走了出来。
“老白,我想明白了。”
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